第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜

　　本年别的一个大的特点就是良多公司正在买买买，并且这个买的对象不再只是地盘、项目，还有公司的股权，也就是说取以往出格分歧的一点是，行业的并购规模空前。我们看一系列的案例，中海整合了中信，保利整合了中航，融创收购了融科置地，又入股了金科，恒大并购了嘉凯城，良多企业没有进入我们视野，可是正在潜流暗涌。2017年并购该当还会更多。还有一个大师无法轻忽的大事务就是万科，可见企业间的分化日渐较着，企业并购正在屡次发生。

　　2016年就曾经呈现了几个黑天鹅事务，包国的脱欧，美国选择了特朗普当总统，今天意大利的失败，可是也有良多人估计国外2017年还有更多黑天鹅事务可能要发生，好比说法国的、荷兰的、的等等。对于全世界经济来讲，黑天鹅事务很是多，中国也难以独善其身。正在如许一个复杂的场合排场，中国2016年经济走势连结了平稳，一季度P增加6。7%，二季度P增加6。7%，三季度P仍是6。7%。这纯属巧合，由于我们扣除价钱要素当前，三个季度都是6。7%，但现价计较P三个季度别离增加了7。1%、7。3%和7。8%。P价钱指数一季度上涨1。4%，二季度上涨0。6%，三季度上涨了1。1%。面临着我们本年三个季度概况上看上去6。7%的平稳，现实上从布局的角度来讲，问题还长短常大的。

　　可是正在白银时代傍边，我们看到了短周期，短周期大要是三个多月。我拿2013年做例子，三年前的2013年是房地产高峰，2016年又是个高峰，这和房地产的价钱变更和人们对房地产采办，买涨不买落相关系，这是纪律性表示，不成避免。房地产飞腾太高，容易发生泡沫，所以要提防泡沫。

　　高毛利，过去正在2005、2006年的时候我们投绿城上市，绿城的毛利差不多40%。到后来平均值降到了20%，客岁2015年全国所有上市房企利润率还正在10%，可是本年到了三季度的出来，曾经降到了8%以下，只要7。8%了。就是房地产不再是一个高利润的行业。

　　我们今天为了人们的夸姣糊口，我们要把房地产的质量上到一个新的高度，把我们房地产的精力需求方面的内容加强，精力方面文健旅，文化、文娱、教育，这就是文。健是健康、医疗、摄生、体育，都是为健康办事的。旅就是旅逛，旅逛地产、文娱地产、休闲度假，恰是我们房地产的成长标的目的。我们很多房地产现正在都插手了文旅地产、养老地产去了等等。老逃求的方针就是我们经济成长的新的增加点。

　　除了优客工厂之外，还有良多细分的好比文化创意财产园的运营商、精品办公的运营商，还有专注于对小企业的零丁的办公需求，都长短常有代表性的。

　　回首2016年这一年是中国房地产成长汗青上最复杂、最纠结，也是最灿烂的一年。本年房地产发卖总量，无论是发卖额仍是发卖面积，必定是汗青新高。本年到目前为止房地产的发卖面积曾经跨越了12亿平方米，而汗青上最高的一年是13亿平方米，那是10月底的数字，还有两个月，必定跨越了。发卖额，到本年10月底曾经跨越了2013年的数据，达到了9万亿元，2013年是8万亿元。这是一个了不得的数字。

　　办公范畴，我们也能够有良多的细分环节，客岁和本年上半年正在本钱市场上引领了良多的新的风貌的就是结合办公，从美国的wework起头，到总理强调双创，到我们中国以毛先生开办的优客工厂为首的一多量结合办公空间，现实上是给办公很是保守的、没有变化的行业带来了良多新的朝气，也把良多本来的那些小企业或者是面积的变更、营业的调整很是矫捷的企业供给了一个簇新的办公模式，相当于把良多小企业从家里、从小的SOHO空间，从陈旧的商住楼，全数拉出来，进入到比力新鲜的、能够矫捷的随便添加或者削减工位，租期也很是矫捷，能够便当的和同业、本钱等进行交换的办公空间。我们认为这种对保守企业的痛点可以或许有所倾覆的必然是值得我们投资的标的目的。

　　第三，“绿金”进入收成期。前几年我们不竭正在论坛傍边提到“绿金”，可是因为情况的恶化，良多大城市人们对于栖身质量的关心起头空前，绿色健康室第送来了最好的成长期间。从房企层面看，金茂、近海、现代、朗诗都正在发力，越来越多的企业也插手进来，好比说我们正在座的初创的高总，特地拿出一个项目来做纯科技室第。好比葛洲坝地产，前一段时间隆沉发布了5G科技，做为企业的一个计谋。科技健康室第几乎都有普及的趋向了。此中一些企业也正在积极寻找领先的劣势，好比近期金茂自动的联袂英国的BRE，按照最的绿色建建尺度去扶植绿色室第，必然是想正在这里做成一个领跑者。

　　那怎样办呢？：一，沉塑税收征纳关系。之前是国税局，现正在是地税局了，要跟他们沟通。二，组织相关人员培训，熟练控制政策。我们的采买人员和发卖人员本来税收跟他们没相关系，不关怀，现正在可能不小心就进入税收或者收入。三，匡算税收承担变化，税收规画。不要盲目减轻税负，可能会存正在很大的风险。四是调整订价和营销策略。按照的变化，调整订价和营销变化，什么时候发卖房地产项目，这个房地产项目是发卖好仍是出租好仍是采纳一些其他的办法。

　　高杠杆，从的各个方面，从对预售的，拿地资金端的，都一曲正在进行去杠杆的勤奋，所以保守的模式曾经是碰到了比力大的危机。

　　房地产一曲是最沉的资产，投过良多上市的企业，、上海、二线城市也好，也收购了良多资产。为什么我们现正在看轻呢？轻简直代表着将来整个行业的新的标的目的，好比美国、日本、欧洲，整个大规模的城市扶植都曾经正在几十年或者几百年之前就完成了，现正在之所以有那么多规模的房地产市场，次要是靠上述的这些运营商或者办事商来驱动。可是没有沉就无所谓轻，由于沉资产必然是说所有的运营办事商所存正在的一个根底和基石，运营商、办事商的目标是为了提拔沉资产的价值，我们所有的买卖平台也好，金融办事也好，是为了去除各个买卖环节中的痛点，添加沉资产的流动性。所以到最初最优良的投资人必然是轻沉并举，靠轻去给沉增值、去给沉变现，用轻资产的力量给沉资产插上同党。感谢大师！

　　适才顾会长为大师引见了我们国度房地产调控，从税收角度来讲，房地产市场对税收是比力的，从它的影响来看也是现实存正在的，分三个阶段！

　　正在加息、市场化利率提高的布景下，房地产过去玩的就是廉价资金、低利率的大布景，所以当利率回升当前，房地产金融情况是不成能再像前几年那样继续那么宽松。并且这一次中国货泉政策的回归一般，以至能够说是无可何如的。由于若是要想不变人平易近币汇率，那么无论是国外、国内的人平易近币都不成能放得太松。若是人平易近币太松，这些人平易近币会变成兑换美元的压力，所以必必要管住人平易近币的投放。正在这种下，2017年央行还会不会像前次一样从头放松银根，该当是不成能。

　　当然我们房地产税鼎新不是供给方是需求方，我相信这个政策出台之后，对房价、对供市有影响，良多人的房就要发卖了，由于他不克不及承受持有房产的承担。

　　我们对供给侧的鼎新怎样看？我认为供给侧的鼎新是任沉而道远。为什么房价涨得快，为什么这轮调控呈现如许的景象，这一轮市场呈现两种泡沫同时呈现的景象，主要的问题就正在供给侧的问题。

　　社会影响大，可是现实不大。有一个的课题组做了一个阐发，我跟大师分享一下。2013年起头北上广深这四个城市的房价都是正在上涨的，2014年、2015年、2016年突飞大进，当然要采纳一些办法抑止房价。这些办法三个阶段的税收政策有什么呢？若是看这个图表是没什么，房价涨的速度仍是很快。可是有一个数学阐发，跟着我们限价政策、信贷政策、税收政策，现实上仍是有的。若是没有这个政策的话，就是这条红线的房价会表示成如许。若是有了这个政策，现正在这条蓝线的趋向是如许的。所以分析政策的利用，对房价仍是有必然的抑止。可是抑止无限，仍是市场阐扬了底子性的。税收政策对房地产市场的影响短期的是无限的，可能跟着时间的推移，它的会越来越削弱。

　　掌管人：感激靳东升先生出色的讲话。正在21世纪大数据一词俄然呈现正在人们的视野中，正在我们的日常糊口中大数据也无时无刻不正在饰演着主要的脚色，那么大数据正在地产行业中有哪些立异使用？接下来我们有请链家研究院院长杨现领先生，有请！

　　对于全国来讲，更主要的还有一点，这些年轻生齿的流向带来了我们城市老龄化程度的差别。我们全国现正在正正在遭到生齿老龄化的冲击，但现实上生齿老龄化冲击并不是正在所有的城市都一样。凡是年轻人净流入的城市，这些城市往往是年轻人多，白叟少，他们的生齿是型，是一般的。凡是劳动力生齿净流出的城市，往往是白叟多、孩子少，是倒型，这些城市是城市化冲击最大的，也是房地产调整压力最大的。

　　别的，从投资人角度来看，要看本钱市场关怀什么，由于保守开辟商现正在该上市的都上市了，不管是正在喷鼻港仍是内地，市盈率都平平，根基是四到五倍的范畴。起首是以贸易地产可持续运营为从的，好比喷鼻港一些有代表性的企业，瑞安也好，太古也好，市盈率能够达到十四五倍，若是纯轻的企业，市盈率会更高，像花腔年拆分出来的物业办理公司彩糊口，敏捷正在喷鼻港市值能够跨越房地产开辟的公司。本钱市场长短常欢送如许的概念和从题。

　　营改增，现正在实行了，大师都是切身体验，该当说对我们影响仍是比力大的。通过我总结有这么几个方面。

　　好比栖身，我们把它分成长住和客居。运营的长住就是各类各样的公寓，就是过去两年投资圈面对的大风口，杨院长也讲了良多租房需求的添加，由于买不起房只能租房。对所有的公寓运营商来讲，公寓运营是一个大课题，可是从大的方面，第一是能够把它分成整租或者散租，整栋的去拿原有的其他用处的衡宇，通过设想改制，变成尺度的产物。好比魔方公寓。散租有代表性的是链家做的自若友家，把房从的房子恰当的加以改制，这两个行业有很大分歧。要求的是公司内部的资本设置装备摆设、办理都分歧，办事客户的档次也纷歧样，有办事式公寓，还有轻奢，像新派就是很好的代表，再下方就是魔方，是针对白领公寓很是好的代表，也正在短短几年成为集中式公寓的领头羊。再到下面还有针对蓝领的劳动稠密型的员工的需求，这个需求也很大。我们能够从上到下分成很多细分行业，去找这里面最有代表性的领头羊来投资。

　　互联网必然是所有行业都面对的话题，房地产正在次要的行业里是互联网渗入比力慢的一个行业，它是一个低频高价的行业，可是互联网简直现正在也对全行业进行了很是大的渗入，不管是从做为内部办理的saas的角度，仍是从提高效能的角度，到一些大数据、互联网的方式去处理买卖两边对称的角度，曾经构成了很是多的贸易的机遇。

　　北上广深这四个一线城市，把他们的一手房和二手房买卖额加起来，大致上这四个城市的房地产规模约等于美国。为什么是这么大的体量呢？背后很主要的缘由就是二手房快速的增加，正在宣传层面，二手房买卖额正在全国的比沉是5万亿除以15万亿，是37%的比例，看起来不高，可是光看一线城市就很是高了，一线城市我们测算下来，以为例，本年二手房买卖量是正在25万套，套均价值是比力高的，折算下来套数再乘以套平均一价钱，规模正在九千亿以上的规模。市场二手房买卖额，大要是九千到一万亿的GMV买卖额的规模，新房大要是6、7万套。往汗青上回溯，这个数据正在2003年二手房买卖只要3万套，本年是二手房增加了八倍。上海本年二手房买卖正在三四万套，也长短常大的量。所以无论从全国的角度仍是一线城市的角度，二手房的增加速度都长短常快的，是超越新房的。

　　第二点，到今天为止中国还没有一个最根本的衡宇消息数据库，我们连中国有几多套房子、这些房子正在哪以及这些房子的买卖记实都不晓得，所以我们谈大数据跟胡扯没有什么分歧。所以我不讲这个标题问题。

　　还有一个是衡宇错建的问题，所谓衡宇错建就是这个处所该当盖室第，我们盖了贸易用房，盖了写字楼，盖了商场。这个处所该当更多的盖室第，我们搞了很多的工场区。正在地盘供给布局上有问题，好比中国的城市地盘供应比沉，贸易用地占整个用地的30%到40%，而国外是15%到20%。衡宇错建，这个处所该当建刚需房，我们盖了奢华房。这个处所该当盖保障房，我们却盖了商品房。

　　我简单说说，地盘的错配就是该需要供应房地产的地盘的处所，没有地盘供应，不需要地盘供应的处所，恰好大量的供应地盘。这傍边我们曾经较着看到如许的问题的存正在，像、上海如许的处所，本年地盘供应量是近几年起码的。我传闻上海城区根基没有地盘供应了，次要靠硬性改制来获取地盘。深圳早就没有地盘供应了。如许处所的地盘供应和这些处所的需求量之间是判然不同的。下面很多三四线城市盖了很多房子，可是生齿还正在外面。所以我经常说，呈现了一个“三亚放暖气、开空调”。地盘供应呈现如许极端的，就是地盘供需的严沉错配。

　　我们看到良多开辟商，出格是这一段时间，拿地的时候都是以100%的持有，我们不太清晰开辟商到底是什么样的设法和逻辑去持有者100%的物业，将来怎样运营。他们拿这个物业去做租赁，但今天的角度来看，房钱率偏低，但持久来看，这个市场是向好的。我相信将来会有一批更大的企业和开辟商会进入这个疆场。

　　这是我想说的存量房的最初一点，正在这么一个时代，经纪人会成为毗连家庭、毗连城市的一支很是主要的收集、很是主要的力量，他们的存正在不只能够让衡宇买卖很是便当，也能够让我们衡宇将来资产的价值获得很好的和办理，这个市场的健康本身它的意义同样是庞大的。

　　今天再谈房地产市场，光从新房看市场是不成能看出全面的，要从新房、二手房、租赁、贸易四个市场加正在一看，才能领会这个市场的轮廓，由于这四个市场的联动能力越来越强。

　　从税制来讲，按照轨制来进行计较的，本来停业税轨制该当征几多税，理论上的税负，和现正在理论的税负是平移过来。现正在的机制本身变成了一种互相的链条。规范的轨制必定对我们的房价是很好的。

　　房地产税制的鼎新。十八届三中全会决定加速房地产税立法，大师都很关怀，但雷声大，雨点小，只听楼梯响，不见人下来大师都很是关怀什么时候可以或许出台。全国税务总局曾经研究了房地产的税制，房地产税该当曾经呈现端倪了。不外一切尚需要期待部分最终的动做，什么时候体审议了、体立法了，这时候才晓得什么时候起头征收了。

　　几多年来，出格是2003年当前我们就履历了房地产市场调控，这个调控现实上就是需求侧的调控，而需求侧的调控永久正在上。过去调控、现正在调控、将来调控，为什么？由于房地产和其他市场一样是有周期的，租有租的周期，房地产有房地产的周期，既有中周期，还有长周期、短周期。从中周期来说，我们已经提出中国房地产市场送来了白银时代，我们曾经辞别了房地产的中周口，中国房地产市场进入了新的白银时代的周期。

　　那么什么算是成长呢？什么算是成长充实？什么算是布局合理呢？有几个主要目标大师能够参考。第一个目标叫租房生齿占比，正在一般下，40%的住房生齿是相对来说比力一般的形态，以今天美国的房地产市场为例，大约63%的人通过购房，通过衡宇自有率来实现，还有37%是通过租赁来满脚。纽约、这些处所租赁生齿占比远远超出跨越全国平均程度，跨越50%，越是一线，租赁生齿占比越高。租赁生齿正在中国的比例长短常低的，不到20%。这是第一个数据。

　　最初想跟大师谈的是租赁市场，我认为这是一个很是好的机遇点，由于比来有一些变化。好比除了短期调控政策之外，我一直相信正在将来五到十年，中国的房地产行业里独一还有政策盈利的市场就是租赁市场，租赁市场里有两个大的描述，一是满脚将来新市平易近的租房市场需求，二是要成立购租并举的租房轨制，这里面的焦点是要通过租赁满脚人们的住房需求。别的是相对于购房需求、租赁需求，租赁市场成长长短常不脚的，有何等不脚呢？我们比力一下租赁市场和买卖市场之间的落差。今天中国的房地产买卖市场的规模是15万亿，但今天我们的租赁市场规模只要1万亿，就是说买卖市场反过来算，大要只要7%的比例。美国是1万亿的买卖市场和五千亿的房钱市场，占比是50%。日本会更高，由于日本总共的买卖市场只要1。2万亿人平易近币，房钱市场大要是9千亿人平易近币，比例跨越80%。中国的租赁市场是严沉不脚的，正在一线城市表示得愈加较着。

　　中国网是国务院旧事办公室旧事发布会独家中英文收集曲播发布网坐，也是国度各大部委旧事发布会、全国“”旧事核心指定的收集报道和曲播，是国度严沉事务和主要旧事的发布机构，做为支流，中国网及旗下的地产中国网都应积极践行习总提出的48字方针，率先垂范，不竭强化认识、大局认识，勤奋做好准确的言论导向，工做职责和任务要求，为经济社会的前进阐扬积极。

　　房地产是一个很是低频高客单价的品类，从这一点上讲，它跟零售业、跟出行行业有很是素质的分歧，所以数据堆集量是很低的。这是第一点。

　　我相信这是一个很是好的市场，大师做开辟为从，除了衡宇开辟，还有更多的疆场，跟我们一去挖掘。今天只要把你的视角从房地产开辟，转移到租赁市场，如许我们才能看得见将来，才能离将来更近。感谢大师！

　　从11月份的数据看，千亿房企目前曾经有9家，若是不出不测的线家。正在这些房企傍边，表示比力凸起的像万科、恒大、中海、华润等等，一共有8家进入了我们本年的年度领军企业榜单。

　　比来一段时间，大师也能够看到党地方为了扭转资金脱实趋虚的趋势，对房地产和金融范畴各类投契炒做进行了各类调控，一部门城市出台了分城施策的调控办法，以至有一部门城市第二轮收紧房地产调控的政策出台。金融范畴有期货炒做拉动了煤价的暴涨，以至倒逼电价上涨。正在这个时候地方对期货范畴通过加大包管金等办法，正正在抑止。煤价通过国度发改委的调控，让我们国有的煤炭企业和国有的很大发电企业之间，35元的价钱告竣了持久协定的价钱。该当说这个价钱比现正在市场的价钱确实要低一点，良多人认为简单，仿佛回到了一刀切的经济时代。可是若是社会逛资过多炒做，导致这么高的煤价，以致于煤价和电价联动，电价上涨，最初的就是制制业中下逛企业无法承担如许的成本，最初来岁可能是实体经济继续下滑。可是通货膨缩压力却要加大，就是畅缩的场合排场。所认为了抓住自动，地方会有更全面的指导资金回归实体经济，如许的政策方案出台。

　　这张图是我们对整个房地产的财产链的比力系统的梳理，横轴是第一个环节是最沉的，就是建制或者开辟的环节，我们是轻资产的基金，所以就不考虑了，后面我们会把这个财产链分成三个比力大的环节，运营、买卖、办事。纵轴是房地产里面的一些比力主要的资产类别，最大的必然是栖身类，办公、贸易，还有良多相对规模小，但总量完全不小的细分环节，好比泊车、养老、仓储、文旅。正在每一个横轴和纵轴的交点上，城市繁殖出很是多的立异类的轻资产运营的企业。正在这张图我会细化一下我们到底怎样样去看轻资产投资的机遇。

　　我们看到了从、白加黑、房加车、精加品，这个过程就是人平易近对夸姣糊口神驰的径。涉及到这些方面的财产，恰好是中国财产成长的动力，新动力、新动能是什么？已经是房加车，现正在房加车还再继续，要提高质量、提高质量、添加品种、实现品牌，品包罗三个品，质量、品种、品牌。

　　从八年前，我们起头为行业做这张榜单，我们的初心一曲没有讲，就是但愿可以或许给大师把行业实正的楷模筛选出来，把标杆赢的方式、赢的径给大师解析出来。

　　做为房价上涨的需要前提，货泉要素2017年发生了庞大的变化。可是正在如许的布景下，实正受影响的是房地产投资的需求这一块。可是做为刚需、做为栖身性需求，中国仍然处于城市化加快期，出格是大师要留意到我们国度生齿流向和我们国度的财产升级有了很大好转，这两年中国的城市房价似乎涨得乱糟糟的，现实上它背后有必然的纪律。由于中国现正在曾经进入了老龄化时代，中国年轻人曾经起头削减了。

　　本年的2月19号习总正在旧事言论工做座谈会上提出了旧事言论工做职责取任务要求的48字方针，高举旗号，引带领向，环绕核心，办事大局，连合人平易近，鼓励士气，长短，毗连中外，沟通世界，习总把高举旗号、引带领向做为48字方针之首，强调旧事言论各个方面、各个环节都要对峙准确言论导向，这意味着讲导向是遍及准绳，是共性要求，不只党报、党刊、党台、党网、市场取新都要讲党向，正在互联网这块网平易近思惟碰撞、开辟新阵地尤为主要，实正供给正能量，而不是负能量，才能无效降服我们面对的诸多叠加的坚苦，更好鞭策供给侧鼎新和包罗房地产正在内的各行各业健康有序成长。

　　我们把和上海两个城市的房地产买卖规模加正在一，该当正在三四万亿的样子，但这两个城市的租赁市场加起来只要两千亿，所以是1/20，更低，只要5%的数据。今天中国租赁市场规模成长是不脚的，第一点是规模不脚、总量不脚。第二点是布局不合理。什么叫布局不合理？就是指今天我们对证量租房的需求正在快速增加，而响应的供给却严沉不脚。大师研究一下租赁市场，你们都是做开辟的，对房地产开辟有深切领会，可是若是去认实研究租赁市场会发觉任何一个国度的租赁市场根基上城市履历两个很是显著的成长阶段，第一个阶段，生齿快速的从农村流向城市的时候，租赁市场是以从导为焦点，这时候扶植了大量的保障房、公租房，满脚的是这些流动生齿的、低收入群体的住房保障性需求。可是当一个国度的城镇化成长到必然程度，生齿流动标的目的不再是从农村流向城市，而是城市取城市之间、城市取郊区之间等等，租房需求以为从导进入了以市场为从导，由满脚低收入流动生齿到满脚中高收入的更多人群、更普遍人群的质量的租赁需求。今天我们看到越来越多的人群、越来越多的市场进入到了质量租赁时代，这是典型的供给需求的错配。这个错配需要市场的机制来处理。

　　国度正在轨制政策的时候会考虑低收入者的需要，居者有其屋，唯终身活用房我想国度是不会征收的，是有减免税照应的。只要多处房产，豪侈性住房，才会添加房地产税。所以不要把老都给了，说要征收房地产税，所有人都要征收。

　　和地产相关的所有的金融办事，由于正在美国的话，房地产都是正在金融学院里，而不像我们中国正在土木系或者建建系下面的房地产系，地产相关的金融这几年所有的新产物也屡见不鲜，保守的开辟模式，房地产其实是人效比出格高，也是本钱稠密型的行业，但它能不克不及得了新形式的冲击。归根结底，整个房地产行业履历了从制制业到办事业的改变。

　　第一个阶段是2006年以前，第二阶段是2006年到2013年是持续成长的阶段，第三阶段是2013年至今。这三个阶段税收是不竭进行调控，出台一系列的政策，大师履历过都晓得。

　　掌管人：感激杨院长出色的讲话，房地产企业正在转型，投资也正在转型。转型的房地产企业他们起首有大量的资产，但愿有运营商给运营增值，投资机构和房地产企业都正在摸索本人若何转型或者是投资的体例。下面有请，成功投资了多个轻资产运营项目标翰同本钱创始人王倩密斯 同大师讲讲翰同的投资之道 有请！

　　第二，特色房企风光无限，适才我们提到的这些企业都是大鱼正在快逛、大象正在起舞，一些特色企业也良多，本年红榜我们精选了11家典型代表，好比正在幸福小镇开辟模式上占领先机和市场的孔雀城，本年的发卖额曾经达到800亿。还有正在教育财产连系上趟出了新的新鸥鹏的比力新型的企业，以及正在绿色地产范畴持有发力而且起头受益的近海、金茂等等，还有正在物业办事上立异的金科等等，大师一会儿看榜单就会清晰。

　　我们发觉有三个现象。一个是规模效应的持续显化，大者横强，恒大、万科、碧桂园都是这里面的精采代表，领先劣势很是显著。成长的惯性也很是大，这种规模效应既能帮帮他们更好的抵当市场风险，从而支持他们的持续增加，这种劣势日后会越来越较着，所以他们还正在尽量的扩大规模，安定市场份额。

　　对我们宏不雅经济、房地产纪律的运转机制包罗消费者会发生什么影响，是值得我们思虑的问题。我们今天大致算一下，存量房市场或者以二手房畅通为焦点的市场，曾经成为中国房地产市场很是主要的一部门。我适才只是说了二手房买卖，5万亿的规模，还不算租赁，租赁大要是1。1万亿到1。5万亿的规模，加起来是跨越6万亿。再加上环绕存量房的城市更新改制，还有大量存量地盘的开辟，所以，若是我们把取存量相关、取二手房相关的财产都加正在一，其实是影响宏不雅经济的一个很是主要的力量。所以这是我想说的第一点，存量房曾经是宏不雅经济一个很是主要的力量之一，也是中国房地产市场越来越主要的力量之一。

　　所以对中国来讲，我们国度的城市将来的分化很是较着，怎样分化？查验每个城市财产布局升级最初由谁来查验？两个工具来查验。一个是本钱市场，若是这个城市财产布局升级的好，必然是企业上市可以或许受本钱市场欢送，本钱市场的投资者他们其实眼睛长短常厉害的。另一部门是生齿比例，老用脚来投票。现正在房地产调控可能政策办法还不完全合适我们的现实，我们现正在通过需求端提高买房人的资历，虽然可以或许短期抑止房价上涨过快，但从久远来讲，生怕这些城市实正要让房价不变，我们正在货泉供应脚够趋稳当前，要做两件工作，一件就是添加保障房的供应，别的一件就是按照生齿流向脚踏实地的添加这些城市的地盘供应，如许才可以或许让供给和需求取我们国度目前财产布局升级中我们城市正在生齿吸引力方面的差别可以或许合适老的选择，如许才可以或许使供需实正的有平稳的市场根本。

　　所以正在将来政策规划里面，本年国务院办公厅、住建部都发布了几个关于租赁的文件，此中有的很是主要，通过成长市场化的、规模化的、专业化的租赁运营机构来满脚这个需求，所以很较着我们将来租赁市场的力量将从起头转向市场，转向机构。这是一个政策的鞭策，我相信会带来这个市场比力大的成长。

　　客居也是如许，像如家、锦江、华住集团，都是有代表性的企业。现正在慢慢的有特色的运营公司慢慢会凸显出价值，例如说不只有酒店，还有办公等等，都是优良的运营商的代表。

　　我是链家研究院的，所以今天从存量房的角度谈谈这个市场。今天的中国全体上曾经进入到一个存量房的时代，我们今天若是从存量房的视角来清点中国2016年的房地产市场，有几个数字很是环节。好比2016年我们估计二手房的买卖额该当正在5万亿元，新房买卖额该当正在10万亿，这是一个15万亿的市场。15万亿的市场大要是多大的规模呢？今天美国的衡宇规模是一万亿美金，里面90%是二手房买卖，10%是新房买卖。如许算下来，中国房地产规模大致相当于美国规模的2。5倍。测算下来，日本今天的规模长短常小的。新房的市场包罗商品房的开辟和非商品房的开辟，加起来大要八千亿人平易近币，这是新房的买卖额，再加上二手房，大要是四千亿人平易近币，所以合计1。2万亿人平易近币，今天中国该当是日本的12。5倍，这是一个很是很是大的规模，这是我们从跨国来比力的。

　　过去为什么我们的根本货泉会投放那么多呢？这和人平易近币增速美元有很大关系，中国投方根本货泉最最主要的两个渠道，一个就是贸易银行的信贷，别的一个就是外汇债。中国一般是通过贸易银行的信贷满脚了经济增加对根本货泉的需要，我们过去人平易近币升值，并且中国投资率高于国外，所以大量国外资金情愿流到中国来，就使得我们外汇储蓄节节添加。人平易近银行正在收购这些外汇储蓄的时候就要响应投放出去人平易近币，这小我平易近币就是外汇渠道投放的根本货泉。这些钱对于我们经济增加来讲，其实曾经是良多了。人平易近银行虽然用提高银行存款预备金率等各类手段提高了对冲，但不克不及完全对冲的完。所以整个M2增加速度远远高于P增加速度，整个社会上流动性众多。资金只要和新手艺相连系，构成新的增加点、新的投资热点，正在新兴财产带动下，经济才能苏醒。

　　今天我们发觉2016年中国房地产市场发卖很是火爆、增加很是较着，可是投资一直不见起色。二手房越来越从导，二手房买卖越来越占比居高不下的市场里面，投资周期和发卖周期、房地产周期和经济增加周期，之间的联系关系会越来越弱。这是今天我们面临的现实。这是存量房的时代对房地产的影响。

　　第三，房地产调控是兴奋剂，是沉着剂，房地产市场低迷的时候需要打兴奋剂，推进他的需求，推进他来买房。可是房地产市场暴涨的时候，要打一针沉着剂，不要买了，要房价。现实上是一种短期的药、短期的效应，实正的长效药该当是供给侧的鼎新，光是用需求侧的调控往往是处理短期的问题，处理内正在布局性问题。光从需求着想，如许的鼎新、如许的市场的成长生怕是短期效应，并且经常会呈现波动，所以我们需要进行供给侧的布局性鼎新，供给侧的布局性鼎新才是一种长效药。

　　比来一段时间，银行隔业拆借利率提高，贸易银行彼此之间的同业存单利率起头上升，这些都是对资金利率最的处所。过去资金供过于求，所以各类利率下降，过去叫资产荒，现正在曾经发生改变，我们各类资金严重当前的利率起头回升，所以现正在起头呈现不是资产荒而是资金荒，资金严重，我们叫钱荒、钱紧，最终的是呈现钱贵。虽然地方银行还用不着提高基准利率，由于我们存贷款利率市场化当前，这一年多来，工做很是一般，也就是当钱松的时候，贸易银行的加权平均贷款利率程度是下降的，债券市场收益率也是下降的。可是比来我们看到贸易银行加权平均利率曾经不再下降，银行理财富物的收益率起头回升。所以银行用不着加息，贸易银行会从动的慢慢的把市场化利率加上去。

　　可是2017年，这个形势完全发生了变化。2014年以来我们国度就曾经起头呈现本钱净流出，外汇储蓄曾经削减了八千亿元，这些外汇储蓄的削减，外汇账款的负增加，相当于我们登记了一部门根本货泉。同时本年四时度起头的对房地产的新一轮调控，会使良多城市的房地产成交量下降，所以房地产创制信用货泉的能力也会收缩。当我们外汇账款根本货泉的创制和房地产信用货泉的创制双手所指，我们来岁整个货泉情况不会像前几年那么宽松。我们货泉政策正正在回归一般，现正在是增量、消化存量。可是现正在还没有到收紧银根，仅仅只是货泉政策一般化，回归稳健的本意，市场上就起头呈现流动性的增加。

　　玲：我很想喊个，叫“没有最红，只要更红”，年年有红榜，现正在又即将进入本年的欢喜时段，欢送新老伴侣的到来，感激前面嘉宾的出色讲话，感激垂钓台美高梅数年来的鼎力支撑。这是一个不确定的年代，可是对于本年登岸红榜的企业而言，这是一个最好的年代之一，群星荟萃，红榜亮丽。

　　对于目前资金脱实趋虚的趋势，对中国经济久远的风险，部分发出了警报，一季度地方局阐发经济形势当前，以巨子人士答记者问的形式，5月9号正在人平易近日报颁发了文章，试图通过巨子人士的谈话来指导人们的预期。但上半年良多金融和房地产炒做，我行我素，所以正在阐发上半年经济形势当前，局会议旧事稿里面就起头呈现了抑止资产泡沫如许的词。“泡沫”两个字这个话是说得很沉的，我们正在三季度没有扭转，反而愈演愈烈，以致于党地方国务院正在阐发三季度经济形势当前，明白提出沉视抑止资产泡沫，全面防备经济和金融风险。申明我们现正在的风险不只仅是金融风险，以至会影响到经济全局。

　　一个是扩大了范畴，房地财产全笼盖，没有停业税了，所有行业都实行了，从税收的机制、税收的链条抵扣的挨次就能够实现了，消弭了反复纳税，实现了支撑现代办事业和制制业升级的成长。

　　第二，从开辟商的角度，将来房地财产的趋向这是展现了一部门图景。美国现正在的房地财产是实正被称之为房地财产，以开辟为从的越来越少，还有做房地产REITs的，次要做公寓的开辟、扶植、持有，还有EQR，以开辟和持有公寓，今天美国的房地产市场这个从题是越来越大的。日本也是，日本最大的房地产企业叫三井，他们既是房地产开辟企业，也是日本最大的中介企业，也是日本最大的物业办理企业，比来我们按破人员正在深切研究三井的案例，三井代表了一个企业从开辟到分析性的全面转型的很是好的样板，从开辟到持有到金融到环绕客户的物业办理和中介办事，根基是做到了全财产链很是深切的办事系统，自成系统，并且构成以房为核心的闭环，这长短常了不得的企业。

　　中国过去货泉刊行对外是以美元为矛，对内是以房地产为矛。大量的房地产贷款加速了货泉畅通速度，提高了货泉的成数。房地产拉动了良多财产，所以房地产使得我们货泉信用创制正在过去长短常活跃。

　　但为什么说最纠结、最复杂的一年？由于大师看到了房地产市场的复杂性，地方、处所都对房地产很是注沉，我想起了我正在初说的，中国房地产能够用一首歌来比方，这首歌的歌词是“让人欢喜让人忧”，现正在唱给房地产很是合适。

　　最初一点，正在这么一个存量房的市场中，中介的会越来越强，这一点很是主要。虽然到今天为止，我们中介行业正在整个社会中的口碑和地位都是出格欠好的，可是他们也阐扬着很是主要的。到目前为止，根基上构成了比力大的强周期的力量。

　　日本房地产市场颠末20年的失落，其实从企业角度来讲，这些企业正在过去十几年里做得很是好，所以市值跨越了以前的高点。企业的成长跟行业的成长仍是有一些分化的。我相信那些做对了工作的企业，本钱市场的正是比力高的。

　　现正在对我们影响比力大的就是营改增，可能大师留意到了，我们过去是需求办理，以需求方来调理，所以无论是停业税仍是仍是契税都是调理需求的，小我买房对小我纳税或者减税进行调整。但营改增不是如许，营改增是对供给方纳税，这是国度正在税收方面的表示。

　　回首一下2016年有两句话，第一句话，市场的概念是供求关系的总和，供应和需求两个方面，总和加正在一就是我们研究市场的方式。当然有供求的总量、供求的布局，还有价钱和供应方需求方的总体能力等等，评判一个市场能否健康，国务院已经有一个文件讲了三点，我感觉很是到位。一个健康的市场该当是供求总量根基均衡，供求布局根基合理，价钱根基平稳。若是说不是如许三个根基，那申明市场还要打个问号。

　　需要申明的一点是，有几个概念。第一，上半年我们整个国度房地产是去库存，方才开过地方的工做会议，提出了去库存、去产能、去杠杆，还有降成本、添加保障。可是下半年我们的沉点变成了控房价，往往是出乎人们的预料之外。我们这方面的应对、预见性、预判还不敷，认为我们总的是去库存的，我们出台的金融政策、货泉政策都是环绕去库存做预备的。因而不成能因城施策，恰好我们少数的城市，虽然数量不多，但占到整个城市数量的不到10%的城市呈现了房价爆炸。600多个城市，此次调控的城市是20来个城市。由于我们房地产市场变化的背后躲藏的是供给侧、需求侧呈现了问题。这是不测之外的景象，其实是曾经存正在了，但我们的认识还不敷。

　　比来一段时间，调控再次成为房地产环节词，地方相关部委加大了力度，正在部分的积极勤奋下，楼市此前堆集的非理脾气绪起头衰退，国度统计局数据显示，因城施策以来，热点城市房价走势趋稳，及时出台调控办法，避免市场失灵，是从有益于经济社会全局出发的需要行动，不克不及全面理解为遏制市场机制。对待楼市调控需从全局出发，房地产兼具栖身和投资的双沉属性，因而无论何时，中国对楼市的调控都不该是遏制市场机制阐扬，而是从有益于中国经济成长全局的角度出发，勤奋实现人平易近群众好处的最大化。正在此过程中，中国网、地产中国网要阐扬专业劣势、巨子劣势，多出产深度报道，概念评论，多发出巨子声音，不给错误概念和言论供给传布渠道。取其他行业支流一，为地方政策的贯彻实施，建立山清水秀的旧事言论生态。

　　当然，适才杨现领博士也讲到，迅猛增加的存量房市场也正在孵化超大的企业，好比链家，估计二手房本年买卖总额会到五万亿，占到总买卖额的1/3强。我相信将来这个市场也会是群雄争霸，不乏佼佼者，好比正在座的伟业我爱我家、华夏等等，城市对市场有很大的期许。

　　掌管人：卑崇的列位带领、列位嘉宾，大师下战书好！我是来自的掌管人王业，很欢快今天能受邀为您掌管中国互联网旧事核心、中国网地产中国从办的第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜发布典礼。

　　办公类物业是本年的风口，从互联网角度切入保守的办公买卖中介的这几家，其实也都很活跃，不管是空间+、优办、好租等等都是办公门类里很是优良的代表的企业。

　　供给侧反映正在衡宇的供给上，衡宇的供给次要是由地盘的供给来决定的。供给了地盘，才能盖房子，房子不克不及盖正在空中。环节是我们地盘供应轨制或者地盘供给侧出了问题。现正在呈现的就是三个错。第一，地盘供需的错配。第二，衡宇的错建，衡宇盖错了处所。第三，产物的错位。

　　中国金融业正在目前中国经济呈现了过渡，房地产呈现金融化。美国、英国金融业如斯发财，有44%的国际金融业，但金融业添加值占P比沉也不外占P的7%。而中国2016年上半年曾经到了9。2%，这种高还不只仅是金融业的发财，生怕是金融业的虚胖，金融范畴呈现了大量自娱自乐、伐鼓传花的逛戏。

　　带来的影响就是，任何一次宏不雅调控或者房地产调控都能够对这个市场发生很是性的影响。而本年此次以930为代表的调控，16个热点城市，调控方才下来一周，热点城市的成交量环比下降幅度凡是都正在50%到70%之间，持续四到五周大的下滑。这是以往很少见的，恰是由于我们本年决策的从体是业从和客户为从的很是分离的从体，他们很是，所以调整很是快，不像开辟商，从拿地到开工到最初的发卖，两头有三到五年的时间。所以周期变短、决策变快，涨的时候几个月，跌的时候两三周。这个市场变化周期以前是以月来计，现正在是以周来计。正在高度变化的市场里，怎样样连结消费预期的不变，这长短常环节的。所以这给我们的调控、决策带来了一些前面不成能碰到的一些挑和，就是由于我们的市场布局变了，由B2C的市场了C2C的市场，这是对我们今天发生比力大的影响。

　　贸易类也同样出现出了良多互联网买卖的平台。可能正在一些相对比力小的细分业态，泊车、仓储、互联网买卖的需求，还正在提拔运营办理的能力，可是一旦市场规模脚够大，呈现了需乞降买卖的不婚配，必然是会有人从互联网的角度去改善它的买卖效率，去提拔的。

　　中国互联网旧事核心（中国网）是国务院旧事办带领，中国外文出书刊行事业局办理的国度沉点旧事网坐。对峙以旧事为前导，以国情为根本，以融合各地通信、立即专题、网上办事、等内容为准绳，力图通细致心整合的立即旧事、翔实的布景材料和网上独家的深度报道，向全世界及时全面地引见中国，并竭诚为中国和世界列国的拜候者供给迅捷、巨子的消息办事。做为国度级旧事消息窗口，遵照新形势下旧事传布纪律，应势而动、顺势而为，充实阐扬旧事宣传同一思惟凝结力量、鼓励振奋精力、推进成长不变的积极，言论导向是一种思惟倾向的表示形态，新形势下我们房地产行业若何把握准确的言论导向，下面有请有请中国互联网旧事核心副从任、中国网副总裁李富根先生为我们做《准确言论导向取地财产整理》的从题讲话，有请！

　　第一个坐标点是房地产企业什么时候拿地，这是供给侧方面，由于供给必定要有地。什么时候拿地，正在什么处所拿地，这是两个主要的点。现正在是特大城市地价那么高，良多人抢土地，越抢越高，我认为恰好不是拿地的好机会。有些企业从来没有做招投标，正在二级市场做。凡是业绩上升快的公司，都正在前两年房地产低潮的时候就拿了地盘。飞腾的时候，是多卖房少买地。而正在低潮的时候，多买地少卖房。别的是有财产成长前景的，整个城市圈傍边的卫星城或者特色小镇该当是未来拿地的好处所，由于这些处所将来是财产成长的亮点。

　　王倩：列位先生、密斯、列位嘉宾下战书好！很是侥幸，每年到岁尾都来加入这个论坛，我记得2014年的时候大师都是愁云惨雾，都正在想怎样做转型。2015年是出现了良多新兴业态，其时庆庆哥（毛）坐正在我旁边，那届论坛人满为患。本年的房地产，我不晓得是最初的一轮疯狂呢，仍是所有开辟商的不测收成、不测之喜，仍是前面嘉宾讲的双泡沫。可是大师都认同的是，房地产的上半场曾经过去，这种高增加、高收受接管、高周转的开辟和建新房为从的模式曾经过去了，那后面的投资机遇到底正在哪里？

　　本年的榜单有什么特点呢？上一周我们评审会的专家概念，我们做了一个大致总结。我向大师做个报告请示，欢送大师攻讦斧正。

　　我们现正在房地产税制是一个链条，房地产从开辟、利用、发卖整个过程税制设想的是不完全合适的，这就形成了税负分布不服均。我们正在座都是业内人士，我们开辟环节税费比力沉，利用环节税费比力轻。发卖的时候可能就要考虑到这个。这个就晦气于财产成长。还有现行的房地产税是1986年的时候的一个条例，现正在曾经30多年了，形势曾经发生了很大的变化。好比房钱，房地产税说按房钱22%进行征收，这个税负太高了。可是昔时的时候，因为房地产次要是国有资产，是不答应出租的。可是现正在发生了变化，仍是老轨制，明显是不合适现正在的形势的。

　　2016年，可谓中国房地产最为大开大合的一年，宽松货泉政策推升房价、房价连月暴增，临近岁尾的调控围剿又让市场霎时冰冻。正在政策深度参取之下，行业走势变的扑朔迷离。取此同时，行业调整却正在加快，并购案例迭出，房企转型进入深水期。一方面，产物端、科技室第、健康室第、质量室第纷纷立势。另一方面，契合市场需求，文化度假、摄生养老、海外置业等供给侧摸索如火如荼。相对于慌乱的测度未知，的思虑取摸索似乎更成心义。但愿我们今全国战书的思惟盛宴能让我们从头审视行业成长，正在新的形势下业界精英配合联袂开立异场合排场。

　　从运营获得的现金流往往对于开辟企业，特别是现正在千亿级的发卖长短常小的数字。正在开辟企业里是何足道哉的，我们发觉一个出格成心思的现象，一旦房地产的整个开辟碰着坚苦，2008、2009年的金融危机，2014年根基上正在房地产发卖碰到坚苦的时候，所有大的房企都正在会商若何转型，转向贸易地产、养老地产、旅逛地产，但不管转到什么标的目的，万变不离其，都是但愿拿一个噱头还去盖房子、搞开辟，一旦开辟的市场好了，运营方面就又削弱了。由于往往发觉，我好不容易运营了几个购物核心、酒店，但最初给我的利润贡献可能只要几百万、几万万，取我开辟一个项目是不克不及比的。所以保守企业是缺乏对运营转型的动力和能力，算账的角度纷歧样。

　　我们正在客岁成立了一个新的基金叫高和翰同，是中国首家专注正在房地产范畴沿房地产价值链系统梳理所有的办事、运营、买卖、办理等所有环节的立异的、专业的领头羊的企业，一会儿我会分享一下我们到底怎样样去看这个行业，怎样样看轻资产运营的机遇。

　　掌管人：感谢王倩密斯的出色讲话，由中国互联网旧事核心、中国网地产中国从办“中国房地产年度红榜评选”已成功举办了七届，认为行业寻找实正的楷模、阐扬楷模示范为己任。今天的现场即将隆沉揭晓榜单并颁。本年的行业变化表现正在榜单上的特点是什么？接下来请中国网地产中国总编玲密斯回首行业之变，前瞻行业将来成长趋向，为我们解读2016中国房地产年度红榜榜单，有请！

　　中国汗青上最火的十年，我们的80后有2。28亿人，80后成婚买房子的时候，就是房地产最为火爆的十年。可是比及80后买完房，现正在轮到90后买房的时候，我们发觉年轻人俄然大幅下降，90后生齿只要1。75亿人，比80后少了23。24%，00后的生齿又进一步削减到1。45亿人，比80后少快要36%。昔时轻生齿少了1/3、1/4，房子就欠好卖了。所以现正在各个城市将来的房地产现实上是取决于正在抢和中能不克不及抢来年轻人。

　　从另一方面说，我们国度提出要去库存，待售面积中国10个月来的消化也见到了成效，国度统计局发布的数字，待售商品房面积从本来7。3亿平方米，降到现正在6。9亿平方米，降低了四万万平方米。本年汗青上房地产成长是如许的。

　　轻资产的机遇到底正在哪里呢？第一，我们其实现正在曾经有太多太多的存量资产，可是并没有获得很是好的运做。有几个缘由。起首是我们本身的建建做得比力粗拙，好比设想不见得可以或许跟得上时代的需求，我们20年前盖的房子，现正在看起来简曲没有任何存正在的价值，这是从设想的建制的角度，改制了之后能够去焕发良多新的朝气。二是没有起到最好、最佳用处，这和时代变化相关系，好比我之前正在中干村做一个三期的卖场，中关村正在十几年前的小商铺，一个卖场能够卖到十几万一平米。但现正在用处对了，可是运营能力不可，正在一街之隔的两个购物核心，可能阿谁人脉为患，房钱能够达到10块钱，但这个冷冷僻清，2块钱都租不出去。存量资产的运营其实长短常大的课题。

　　若是是我们的地盘城镇化和生齿城镇化分歧，由于中国的地盘和其他国度的地盘纷歧样，这是国度的地盘，供给地盘只要一个部分，就是国度。正在如许的下，我们若何进行地盘供给侧的鼎新，我感觉值得我们深思，需要正在地盘轨制上做文章。这就是地盘错配的问题。

　　我们国度因为多年来搞房地产和金融炒做，比手艺研发更能挣钱，所以流向手艺研发的钱太少，手艺储蓄不敷，手艺欠缺。当资金不克不及和新手艺进行连系，流不到实体经济两头去，本钱是趋利的，他们宁可正在房地产和金融范畴制制一个泡沫，也要想法子挣钱，于是呈现了大量的伐鼓传花逛戏。

　　2016年的36号文件提出了停业税改，对有特殊的免征，企业、行政事业单元按房改成本价、尺度价出售的是免。涉及家庭财富朋分的小我无偿让渡不动产、地盘利用权。有亲属关系的，好比夫妻俩人离婚了，房子给丈夫了或者房子给夫人了。将地盘利用权让渡给农业出产者用于农业出产，地盘所有者出让地盘利用权和地盘利用者将地盘利用权给地盘所有者。

　　贸易里的细分业态同样良多，贸易和办公、栖身纷歧样，办公和栖身是人出产、糊口的空间，但贸易是发生买卖行为的场合，所以贸易里能够看到有两头，一端是代表业从方、运营方，别的一端有良多商户或者内容的呈现。从运营方来讲，从最高端的万象城、大悦城也好，大悦城也正在做轻资产的办理输出了，我们也投过特地做奥特莱斯的企业，还有做社区贸易的，一曲到做街铺的，我们也正在上海投了一家。所以面临分歧的细分市场，都能够有专业的运营商的存正在。

　　此次调控成心思，房地产市场呈现了双泡沫，一般来说泡沫是针对价钱而言的。为什么说双泡沫？一方面是一二线城市的价钱泡沫、资产泡沫，而三四线城市是数量泡沫，卖不掉。所以双泡沫呈现。如许的下和我们过去的房地产很分歧，以前是全国一刀切，此次国务院没措辞，由住建部具体摆设，叫做因城施策，由于有的是数量泡沫，有的是价钱泡沫，数量泡沫无数量泡沫的法子，价钱泡沫有价钱泡沫的法子。我们有两只手，一只需抑止资产泡沫，一只需抑止数量泡沫。双泡沫必需两只手。正在调控傍边也是两只手，一只无形的手，一只要形的手，无形的就是通过市场的力量来改变房地产周期，由于它三年当前必然有如许的周期。还有一只是行政的手，行政的手段傍边我们看到了限购是典型的，最初是采用市场的法子来遏制泡沫的增加。如许的特点不只是2016年，当前不免不会呈现。全世界城市有针对房地产的办法，他们更多是用货泉的手段，而不是用行政限购的政策呈现。

　　从全国来讲，深圳因为这个城市只要36岁，所以0到14岁的生齿占总生齿比例每年提高3到5个百分点，东北良多城市，0到14岁的孩子，占总生齿比沉每年下降2%，这些城市的房子很难卖出去，是倒型。而年轻的城市房地产的刚需、栖身功能，就脚以使它的房地产正在这一轮调控中连结不变，不会呈现房价大跌的场合排场。正在消化了前期炒做的泡沫当前，我相信他们仍然会正在财产布局升级的率领下，正在城市化中集中年轻生齿，城市化的程度，以正型来完成布局的过程中，房地产能够连结一个健康成长的趋势。

　　包罗我们也投了第六感度假别墅，是特地针对中国人海外旅逛的高端别墅的预定平台，针对大师庭或者小团队出行的私密的个性化的需要，也是符合了消费升级大从题的运营平台，也会很是有市场。

　　掌管人：感激顾会长的分享，近期关于房地产税的会商良多，那么税务政策会对房地产市场的将来有什么影响呢？下面有请原国度税务总局税收科学研究所副所长靳东升先生，为大师解读税务政策将若何影响房地产行业，有请！

　　前几年有人攻讦中国的地盘城镇化快于生齿城镇化，生齿城镇化速度比地盘城镇化速度慢，大量农村地盘变成了城市地盘。好比现正在的开辟区加正在一，曾经开辟的地盘量能够住34亿中国人，申明地盘大量的变成了扶植用地。其实背后更严沉的问题就是城镇化生齿的政策导向和生齿的现实流向是的，地盘的城镇化反向了生齿的城镇化，这个问题是比力严沉的问题。我们生齿往大城市涌，而地盘往中小城市供给。这个问题若是不处理，适才范总说的明天或者当前的房价问题会处理，这仅仅是一个方面，货泉的缘由是一个方面。中国的货泉供应量很大，缘由范总都讲了。货泉是导致房价全体上升的缘由，可是房价的各类反差，两个泡沫的存正在绝对是地盘供应错位而导致的。所以若何使我们的城镇化生齿政策导向和现实生齿导向分歧，由于我们要大城市，大城市就要地盘。可是生齿不了，全世界的城镇化的成长过程都申明，将来更多人想涌进大城市，当然这种正式不只是如许的首都经济圈的城市，所以若何来把握中国城镇化的政策导向和生齿现实的流向分歧起来，供给侧的问题要处理。

　　轻资产的运做，由于依托于沉资产，盈利模式很是清晰，和那些缥渺的靠烧C端、买流量的纷歧样，只需对于沉资产的任何运营上的改良，边际效益的添加，会对沉资产添加很是大的价值。正在房地产投资叫本钱化率，现正在一线城市、上海焦点的写字楼或者贸易物业，是4%到5%，换言之，每一块钱房钱的添加，会给这个物业带来20到25倍的价值的的添加。

　　再一点，轻资产的运营，由于不需要那么稠密的本钱的需要，不管是买楼仍是买物业，机遇是可遇不成求，别的要有很是大的本钱做为后援来支撑。可是若是做轻资产运营的话，能够建立你的敏捷扩张的系统，由于我们讲投资最主要的是能够规模化。就像我们之前投过七天酒店，我们后来也投魔方公寓，都是通过连锁的内置的系统的力量、靠轻资产运营，这两家企业正在我们投前几年每年都是70%到100%的增加率，沉资产的话很难做到如许的话。

　　“玩转轻沉资产转换”，房地产具有不成挪动性，是沉资产，它的流动性没有那么好，是本钱稠密型的行业，那为什么我们现正在要做轻？房地产投资机遇到底正在哪里？过去12年也颠末了良多周期，我想从一个投资人的角度来分享一下我们对这个市场的见地。

　　前两年我们国度保障房建得良多，为处理中低收入家庭住房问题做了良多勤奋，可是我们也看到，有些处所保障房是无的，由于布局的问题等等，华侈了很多投资。从供给侧我们该当做为沉点。二套房不必然是投资需求，也许是改善需求，现正在是对二套房进行遏制。现实上这种住房有对的一面，可是也会形成错误。由于你今天遏制了他，他明天还有改善需求，沉淀下去，必然导致未来的迸发。

　　所以我们房地产健康成长，既要把调控做好，更要把需求侧、供给侧的布局性鼎新放到推进房地产健康成长的愈加主要的。当然供给侧的鼎新既是的，也是企业的。

　　第二，从房地产一刀切的调控，到现正在因城施策是很大的前进，我们的政策愈加矫捷、愈加有针对性的，而不是过去一刀切，这表示了我们调控政策的前进。可是话又说回来，我们看到另一面，很多城市限购、限贷到限价，价钱我认为这是一种无法，调控该当更多的用市场的手段，由于价钱机制是调控供求关系的一个很好的手段，但若是我们了价钱，可能会留下后遗症。

　　这个基金正在客岁12月，就是不到一年之前正式成立，现正在曾经投了七家企业。适才杨院长也讲了，正在美国或者日当地产立异，保守的房地产企业转型的案例。我想分享一下通过我们这一年或者过去几年系统的扫描，我们正在中国除了做保守的开辟，正在轻资产行业到底有什么样的投资机遇，能够供开辟商去做转型，或者做投资，或者投资商来做考虑。

　　办事类，从栖身类，好比物业办事，彩糊口是一个代表。家拆后办事，土巴兔曾经变成了具有很是大市场份额的互联网家拆的企业，去改善保守家拆的良多良多的痛点，也包罗给所有的这些租房的公寓的运营商供给金融的办事的这些企业，好比魔方金服。办公的后办事也好，还有贸易地产运营商供给大数据阐发、供给定位阐发、供给办事的企业，都是我们下一步深度扫描的方针。

　　好比链家全国大要有八千的门店，13万的经纪人。还有华夏，华夏也有差不多5万经纪人，Q房网3万经纪人，我爱我家估量也有2、3万经纪人，把这些曲营的连锁品牌加起来，也有差不多20万的经纪人，这20万经纪要分布正在1。2万店里面，这1。2万个门店大要分布正在全国30个城市里面，30个城市大要有两亿人和一亿套室第。今天若是说这个行业获得规范、获得进化、获得成长，这20万个经纪人收集和1。2万个门店收集，会成为办事我们业从很主要的力量，他们的存正在能够让我们的衡宇资产获得更好的打理，获得更好的买卖，所以我相信这支力量的规范会很是主要。我们从本轮调控也能够看得出来，从全国四处所，根基上此次把一些中介行业、代办署理行业都纳入了调控范畴，所以我相信调控本身该当是很主要的一个契机，把一些我们之前想做而没有做的工作今天放松做了。把一些我们想规范，没有能力从企业规范的角度，今天堂家来规范了，我相信这些都是很的、很积极的力量，可以或许鞭策我们这个行业以一个比力健康和持续的节拍往前成长。

　　每年的地产中国论坛都是业内精英们相聚论道的思惟盛宴，热诚但愿今天的讲话嘉宾，能取我们分享这一年来的杰出和聪慧经验，并一同2016中国房地产年度红榜为行业甄选出的样板企业、领甲士物和典型项目。

　　2016年，可谓中国房地产最为大开大合的一年，宽松货泉政策推升地价、房价连月暴增、临近岁尾的调控围剿又让市场霎时冰冻。政策深度参取之下，行业走势变得扑朔迷离。取此同时，行业调整却正在加快，并购案例迭出，房企转型进入深水期。一方面，产物端、科技室第、健康室第、质量室第纷纷立势，另一方面，契合市场需求，文旅度假、摄生养老、海外置业等供给侧摸索如火如荼…！

　　李富根：卑崇的列位带领、列位嘉宾、旧事的同业们，大师下战书好！很是欢快正在垂钓台国宾馆取列位相聚，今天的庆功厅正在此盛友如云、贵宾满座，我代表中国互联网旧事中国中国网向出席第八次中国地产论坛暨2016中国房地产年度红榜的新老伴侣暗示强烈热闹欢送和衷心感激！

　　不规范的企业、简略单纯征收的企业，就享受不到抵扣的益处。房地财产、建建业有一些简略单纯征收的法子，和本来停业税是一样的。不规范的企业，得不到公用，也不克不及抵扣。就会形成我们大师感受城市比力复杂，过去停业税我们只是财政人员、发卖收入跟停业税挂钩，现正在当前，不只财政人员，采办人员、发卖人员、办理人员都要领会的形成，如许才能全过程的办理规范。有一个环节出问题，就可能会形成税收。

　　掌管人：感激李总热情弥漫的致辞。2016年以来，面临世界经济增加速度迟缓、国内经济下行、财务金融风险加大的复杂形势，国度先后出台一系列稳增加、调布局、防风险的政策，经济运转连结正在合理区间。但经济布局性问题仍然凸起，产能过剩矛盾不竭堆集、金融风险起头显性化、市场预期有所恶化、宏不雅调控政策边际效应下降，经济下行压力较大充满了不确定性接下来有请国度消息核心首席经济学家范剑平先生解读中国宏不雅经济形势和货泉政策，为我们正在不确定中寻找确定性，有请！

　　房地产面对的转型，往什么处所转？一句话，该当新的需求。房地产新的需求正在哪里？有一句话我感觉该当沉点来提一提，就是人平易近对夸姣糊口的神驰就是我们的奋斗方针，这句话听起来很熟悉，由于这句话是习从席正在他上任的第一天向全世界发布的，代表七常委说了这句话。我其时印象很深刻，“人平易近对夸姣糊口的神驰，就是我们的奋斗方针”。那么人平易近对夸姣糊口神驰什么？我们列位都履历过。到现正在有四个解读，第一个阶段的神驰是吃饱饭、穿好衣服，我们之前有布票粮票。所以第一个阶段人平易近对夸姣糊口的神驰就是。当总理的时候曾经实现了。第二个过程是白加黑，80年代我们有彩电那了不起。用的问题，吃穿用，现正在白加黑的问题根基处理。第三个阶段是房加车，就是住房消费和出行消费，我们1998年房地产鼎新，2000年中国插手WTO，这两大行动恰是处理中国住房问题和出行问题，房地产的鼎新启动了老对住房的需求，激发了他买房的积极性，车就是交通问题。这些问题的处理使我们今天都根基满脚了吃穿住行用五大体素。

　　更主要的是第二个目标，企业用于科技研发的投入占P的比沉，就是科技立异强度。我们凡是科技立异强度高的城市，往往是高科技企业集中的城市，吸引高科技人才、现代办事业人才更多的城市，如许的城市往往上市公司也多，这些人才的集聚带来财富的集聚，全国的财富更多集聚到这些财产布局调整的优良城市，这些城市的经济进入一种良性，所以他们正在整个经济成长中，现正在曾经能够说正在这一轮财产布局调整中进入了一种向上成长的轨道。这些城市往往因为上市公司的缘由，全国的财富向这些城市集中，使得房价上涨比此外城市更快。

　　我们后来发觉中国现正在城市房价涨不涨，若是从纪律来看，现实上是由生齿流向决定的。凡是生齿劳动力净流入的城市，就是常住生齿处以户籍生齿的比值大于1的这些城市，往往房价是上涨的。正在这些城市中，房价涨的快慢由两个目标决定，第一个就是看这个城市第三财产占P的比沉。由于中国制制业现正在曾经劳动力成本提高当前，起头进入机械代替人工的从动化时代，所以制制业现正在曾经创制不出几多就业岗亭了，办事业占的比沉越高，生齿集聚能力越强，生齿劳动力净流入给它带来的房地产的刚需，这些城市才是房价涨得比力快。

　　对于2017年整个宏不雅调控对房地产影响最大的就是货泉政策，由于我们说为什么房价会上涨？货泉超发是它的需要前提，而生齿流向是它的充实前提。过去这么多年，我国房价的上涨，和我们国度货泉超发有很大的关系，中国M2的增加速度高于P增加速度，现正在大师可能看到这张图，灰颜色这条线是全社会融资总量的增速。灰颜色这条线是用现价计较的P的增速。红颜色这条线是全社会融资总量的增速。2008年当前红线一直正在灰线，申明整个资金社会流动性的增加速度远远高于P的增加。对于社会上钱为什么这么多，这并非完满是有央行一家刊行根本货泉过多所形成的。我们说央行刊行根本货泉是一个主要的缘由，但更主要的是根本货泉到社会上当前，我们创制货泉的过程，若是贷款增速很是快，就会使货泉畅通速度加速，货泉成数加大，这是两方面的。

　　从本年上榜的项目来看又有什么特点呢？6个字，“产物力是”，我们出格标注了一个词是“匠心”，这曾经不是一个，而是良多企业实的正在产物上下很大的功夫。为什么会呈现这个现象很清晰。一，房地产市场成长到现正在曾经进入了买方市场，一方面是总体的供求关系决定的，别的一方面是买家变运营方了，他买了那么多房子，比你的置业参谋还要懂行，他会选择好的产物，特别是正在一二线城市，现正在地盘供应越来越稀缺，简曲就是快变成珍品了，所以企业对拿到手的房子，也不会像过去那样粗放的开辟，必然会把产物做到极致，去逃求好的溢价，获得市场的响应。所以能够等候，来岁甚至后年，市场上的好产物会越来越多，我们也很是乐见如许的现象呈现。其实大师也是正在帮本人。

　　正在贸易里别的有一个特点，是能够连系消费升级去投良多内容，之前一曲是说电商去冲击保守的零售行业，从线下往线上整合。现正在倒过来，良多是倒过来，好比文旅概念等等大的调集点，都有良多新的需求。

　　过去的房地产市场是以开辟、增量为从，这个市场没有太大意义的，无非就是拿地、开辟发卖，比力简单，它的降生、它的成长和成长得益于中国20年的城镇化的海潮，生齿从农村向城市大规模涌入，这是一个时代布景。只要时代的开辟商，没有可以或许离开时代可以或许一曲走下去的，仍然是比力的。但我们相信开辟之外的市场是一个愈加复杂的市场。这是从开辟企业的角度来讲，今天的市场仍是为列位供给了很是多的机遇。

　　讲到2017年中国正在处理资金脱实趋虚当前，我相信我们实体经济会有一个愈加稳健的成长。由于地方对实体经济顶用于科技立异的资金抵扣所得税的政策进行优化，将来我国的减税沉点次要是支撑科技立异。所以资金不只要流向实体经济，更主要是要流向科技立异，正在良多一二线城市高科技企业云集的处所，科技立异能力更强，获得了国度的政策支撑会更大。我相信这些处所他们正在实体经济和虚拟经济的互动中，因为实体经济成长势头好。可是对于金融和房地产范畴那种投契炒做，特别是违规的首付贷、房地产范畴一些弄虚做假的信贷等等资金行为，我想2017年会玩不转。这个房地产市场本来那些虚胖的工具，会慢慢的被我们的政策所抑止。

　　对于一个颠末调控当前实正可以或许显显露它本来面貌标房地产市场，正在2017年可以或许让我们看到愈加实正在的需求率领下房地产的健康成长！

　　中国的年轻人现正在正在流动，他们是正在从什么样的城市流向什么样的城市呢？从新一轮财产布局调整中处于弱势地位的城市，这些城市以保守制制业、保守办事业为从，这些财产现正在运营很坚苦，创制不出几多新的就业岗亭了，工资程度相对比力低。所以这些城市的90后年轻人用脚投票，起头流出。他们流向什么样的城市呢？流向新一轮财产布局调整中处于劣势地位的城市，这些城市现代办事业和高科技企业曾经构成必然的规模，成为城市财产的从体。这些财产的成长仍然势头比力好，所以创培养业的岗亭也比力多，工资程度相对比力高，人平易近劳动力这些城市正在净流入。

　　掌管人：感激范剑平先生的出色致辞让我们对于宏不雅经济走势又有了全新的认识。整个中国经济处于转型过程中，中国房地产行业正在从被动皆有的下，了转型之，做为毗连消费取投资的主要行业，其转型和成长的态势黑白，对国平易近经济的健康不变成长影响庞大。接下来有请住建部住房政策专家委员会副从任 顾云昌先生，取大师分享中国房地产的焦点问题，有请顾会长。

　　我想给大师引见的是比来的政策。一个是小我所得税，这块没有很大的变化。再就是停业税，岁首年月公布的两年以上和两年以下，以两年做为边界，两年以上纳税，两年以下不纳税。这个政策发布之后就营改增了，停业税就没有了，取代了停业税。

　　健全轨制系统是环节，这句话是习从席说的。正在所有的鼎新傍边，轨制系统是环节。而房地产地盘供给轨制的系统是鼎新的沉中之沉。

　　良多家庭曾经买过N多套房子，可是为什么还正在买？特别是大师说四环的二手房比五环的一手房要廉价得多，为什么还要跑到五环去买？由于他们说那是科技室第，帮我把室内情况都做成绿色的了，都是平安的了，我为什么不去买更好的产物，我宁可多跑一点。

　　之前正在新房时代，开辟商是供应从体，由于它是典型的B2C的市场，这时候任何宏不雅调控政策包罗地盘政策，包罗货泉政策，通过影响地盘、影响新开工、影响投资，进而影响房地产投资、固定资产投资和经济增加，可是今天我们发觉，这些变化的逻辑发生了变化，由于今天市场的买卖配角是C端，卖方是业从，买方是客户，并且今天卖方本身就是客户，客户本身也是卖家，今天是连环单的市场。今天的市场和一线市场典型的是以换房为从的市场，以小换大，以老换新，以近换远。这种市场买卖从体下，业从本身既正在卖房，同时也正在买房，所以买卖的复杂性长短常很是大的，不确定要素也越来越多，买卖链条长，越来越懦弱。所以今天这个市场根基的特征是如许的，带来的影响是什么呢？

　　我们为什么要进行调控呢？由于房地产有周期。正在上个黄金时代的时候，中国房地产市场的是总体上求过于供，而我们进入了一个新常态当前，进入了白银时代，房地产市场总体情况有了变化，这是呈现了阶段性的供大于求，这种下的调控法子和力度当然是取黄金时代纷歧样。

　　本年我们大师能看到最大的一个特点，我们用五个字来归纳综合，叫“大年多英豪”。为什么这么讲呢？其实正在客岁的时候，我们底子没有想到2016年可以或许呈现一个大年，至于缘由其实适才宏不雅经济专家、顾会长都曾经做领会读。这个市场的表示就是从冰点一会儿到了沸腾，创下了汗青新高。到年尾，由于政策缘由进入了冰冻期，但我相信这不会是持久的。好正在前十个月根基上所有企业曾经锁定了全年的业绩，从我们现正在拿到的统计数据看，本年能过三千亿的房企估计会达到三家，目前的数字前11个月，恒大曾经没有悬念，万科也过了，碧桂园正正在冲刺，今天碧桂园的代表没有到现场，由于全员品牌和高管们都到马来西亚去推丛林城市，冲刺三千亿。

　　对于我们国度看起来很是复杂的房地产走势，我们跳出房地产看房地产，从我们国度财产布局升级当前，我们生齿城市化中生齿流历来看，中国将来房地产长短常明显的。既不会全面暴涨，也不会全面暴跌，将来就是严沉分化的市场。有些城市正在财产布局升级率领下，会继续连结不变、健康、向上的成长。但有一部门城市，调整压力会很是大。做为我们房地产开辟商也好，做为小我投资者也好，认清如许的大势，让我们的投资投到该当去的处所，可能市场纪律比的指向对我们久远会影响更大。

　　适才杨院长也讲，我们过去20年的高速成长，其实是我们的生齿盈利加上P的增加，加上快速的城镇化的过程，分析起来是又一个汗青。可是现正在该建的都曾经建满了，建到了七环，连京津冀都曾经盖满了，连三四线城市一个碧桂园的大盘就曾经满脚了这个小城市将来十年的需求。存量资产到底是该当将怎样样去运营？

　　我们坐正在今天的高度上，看下一轮消费大潮是什么？下一轮是什么工具老很神驰？我的总结是精加品，精就是精力需求，我们衣食住行都是物质需求，下一步该当满脚精力需求。品就是质量需求，我们吃饱了穿暖了，可是水不清洁，空气不清洁，房子还要进一步改善，车还要进一步奢华，这是质量需求。下一步人平易近对夸姣糊口的神驰就是精加品。

　　精力需乞降质量需求是财产成长的新动能。提高房地产的供给对市场的性和矫捷性是企业和财产畅旺成长的需要，也是房地产市场健康成长的必需。这也是习总说的。坐正在这个高点，我们该当对我们将来的成长正在消费的新的大潮傍边，最终消费是对经济的最大的增加点，我们若何来满脚质量消费和精力消费，需要我们定好三个坐标点。

　　我们跟我们本人的汗青比力，2008年的时候中国商品房买卖额大要是2。5万亿，其时二手房买卖额不脚5千亿，合计3万亿。本年新房二手房加正在一，从3万亿到15万亿，全体房子里增加最快的是二手房，昔时不脚5千亿，本年是5万亿，增加了10倍。房地产市场本年无论怎样说，其实15万亿确实是复杂的市场。

　　指向性的文件，过去从来没有这种文件，不是全国遍及合用，这个政策北上广深不合用，这很特殊。还有契税，把优惠的范畴给扩大了，原先只是小我独一住房，现正在不指定了，都按1%进行纳税。北上广深仍然是不合用，由于北上广深都比力特殊。

　　三是新增试点行业的原有停业税优惠政策准绳上延续确保所有行业税负只减不增，有40多项各类优惠政策，我们国度的税收优惠政策是比力多的。

　　我们再看从市值分布上讲，今天正在美国这个财产里面，几乎每一个房地产细分品类都呈现了很是很是优良的公司，正在房地产公寓、房地产REITs范畴，有十几家上市的REITs，市值加起来跨越一千亿美金。第二类是房地产中介，美国呈现了很是多的上市公司，做房地产数据办事的、做财产安全的、做房地产数据的等等，有两家做产权安全和数据的公司，FDF、FAF，市值加起来跨越200亿美金。机遇点很是多。我相信将来房地产开辟企业转型的标的目的和的标的目的，其实还长短常多的。

　　我们要实现我们的精力需求，成长幸福财产、健康财产，人们逃求的是一种幸福的糊口、健康的糊口、欢愉的糊口，比来国务院又出台了一个文件，要进一步鼎力成长文化、体育、旅逛、养老等等这些财产一大串，这些财产恰好是我们将来的成长标的目的，也是房地财产成长的标的目的，满脚人们的精力需求，由于任何财产都离不开房地产，这个房地产的概念不只仅是室第、是衡宇。

　　第二个数据是租房收入比，今天这个比例我们晓得正在全球范畴内，20%的程度能够是承担的程度，可是若是放到一线城市里就纷歧样了，今天无论是喷鼻港仍是东京仍是纽约、，房钱收入比都远弘远于40%，正在今天中国的一线城市我们的房钱收入比仍是远远低于这些常规的程度的。两三年前我们说中国的房价低，跟国际上比还有很大差距，但今天中国的住房房钱程度低，将来还有很大的提拔空间。今天这一轮房价上涨，我们都欠好意义说中国的房价低了，由于跟国际市场比，我们曾经不低的。可是租赁市场还有很大上涨空间。并且租赁是刚性需求，强调的是、便当性、买卖的舒服性和配套等等，所以它的收入是刚性的。比来几年，特别是一线%。我相信这会是一个更大的空间。

　　房地产2017年所面对的大布景，起首大师要大白一个地方的政策导向，这就是扭转资金脱实趋虚，房地产既是实体经济范畴，也是金融属性很大的范畴，对房地产来讲，一方面要保障大师的栖身功能的满脚，别的一方面也要恰当抑止投资功能的过度炒做，这是2017年整个房地产政策的最大的见地。正在这种下，挤出泡沫，把我们的房子更多的留给首套置业的人，是我们现正在政策中最最主要的一个导向。

　　我们本年这个6。7%，房地产和金融的问题史无前例，房地产对于经济的贡献是汗青上贡献率最大的一年，金融更是如斯。我们把房地产放正在后面再说，我先讲金融。

　　买卖类，像链家如许的企业曾经成为独角兽级别，估值曾经是几百亿人平易近币了。还有途家针对的是客居行业，还有国外有代表性的Airbnb，还有房多多，都是估值很高的企业。可是后面的独角兽正在哪里呢？针对长租范畴的租赁平台，其实是处理了青年人租房平台的需求。我们正在其他网坐看到的是良多虚假、垂钓的消息，别的消息的改换不及时，所以实正想租一个三到四千块钱的房子，通过收集去寻找其实长短常未便利的。爱住这家公司是了良多互联网和大数据的手段，把保守中介每月每个营业员可以或许做四单，像办理的很是好的链家，可以或许做六单，可是是用很是轻的模式，现正在人均单效比曾经能达到每月70到100单了，就是通过互联网提拔的效率。

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